Rechtsanwaltskanzlei Rheinfels

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Mietrecht

Ersteinschätzung Eigenbedarfskündigung

Den Eigenbedarf nachweisen, kann der Eigentümer indem er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung anbringt. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben geschehen, denn nachträglich angebrachte Gründe werden für einen Nachweis von Eigenbedarf nicht berücksichtigt.

Erhalten Mieter eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ihres Vermieters, fühlen sie sich oft nicht im Stande, diese auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Die Einholung eines anwaltlichen Rats, ist in diesem Fall besonders wichtig und spart unter Umständen viel Geld und Ärger. Andernfalls kommt es immer wieder vor, dass Mieter ausziehen, obwohl sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung gar nicht verpflichtet gewesen wären. Dies ist jedoch vermeidbar. Denn mit anwaltlicher Hilfe ist es möglich, eine Eigenbedarfskündigung auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Ich helfe Ihnen dabei und mache Sie auf die wichtigsten Punkte aufmerksam.

Mietpreisbremse

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern (§ 556 d Abs. 1 BGB). Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung 6,50 Euro/qm nettokalt. Nach einem Mieterwechsel darf die Miete für den neuen Mieter höchstens auf 7,15 Euro/qm steigen.
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB), und nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556 f Satz 2 BGB). Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.
Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen nicht mehr zahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig (§ 555 g Abs. 1 BGB). Mieter können auch nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch.

Mieter müssen einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügen (§ 556 g Abs. 2 BGB). Hierzu reicht es aus, wenn der Mieter schriftlich beziehungsweise in Textform die nach seiner Ansicht zulässige Miete (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent) ermittelt und sich darauf beruft. Auf eine eventuell höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierung muss er allenfalls eingehen, wenn der Vermieter hierüber schon beim Vertragsabschluss informiert hat. Die überhöhte Miete, das heißt den unzulässig hohen Teil der Miete, muss der Vermieter nach Erhalt der Rüge reduzieren. Mieter haben einen entsprechenden Rückforderungsanspruch, aber letztlich nur für die künftigen Mieten, die nach der Rüge fällig werden, nicht für die Vergangenheit, das heißt für Zeiträume vor Abgabe der Rüge.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter Auskünfte über Tatsachen geben, die für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt werden, dem Mieter aber nicht zugänglich sind (§ 556 g Abs. 3 BGB). Gemeint sind Auskünfte zur Baualtersklasse des Hauses, zur Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis, zu durchgeführten Modernisierungsarbeiten oder zur Frage Neubau beziehungsweise umfassend modernisiert oder nicht.

Die Kosten, um einen Mietvertrag prüfen zu lassen, können je nach der Vertragslänge variieren. In der Regel liegen diese aber unter 200 EUR. Verglichen mit möglichen Prozesskosten oder der Durchführung von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen die aus einer Nichtprüfung erwachsen können (bis zu 10.000 EUR), ist dieser Betrag gering und gut investiert.

Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, ist unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen hat.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

BGH, Urteil vom 18. März 201 – VIII ZR 185/14 –

Enthält der Formularmietvertrag die Klausel, wonach der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, besteht kein Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss gegenüber dem Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter nicht selbst darlegt, dass die Schönheitsreparaturen zur Schadensvermeidung bzw. Schadensbeseitigung an der Substanz der Mietsache erforderlich sind. BGH, Hinweisbeschluss vom 17. Februar 2015 – VIII ZR 232/14 –

Quotenabgeltungsklauseln beinhalten, dass der Vermieter vom mietvertraglich zur Renovierung verpflichteten Mieter einen Kostenausgleich für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen entsprechend dem vom Mieter abgewohnten Zustand der Wohnung verlangen kann.

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 –

Die Folgen der Entscheidungen sind weitreichend. Millionen betroffene Mieter brauchen beim Auszug jetzt keine Schön¬heits¬reparaturen mehr zu leisten. Mehr noch: Viele können sogar Geld vom Vermieter zurückverlangen, wenn sie die Arbeiten bereits durch¬geführt haben. Sie müssen sich damit aber beeilen: „Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Miet¬verhält¬nisses“, erklärt Ulrich Ropertz, Presse¬sprecher des Deutschen Mieterbunds.
Im BGH-Fall hatten sich Berliner Mieter geweigert, die Wohnung bei ihrem Auszug im Jahr 2011 zu reno¬vieren. Sie waren 2002 einge¬zogen. Im Miet¬vertrag hatten sie unter¬schrieben, die Reno¬vierungs¬arbeiten in drei Zimmern selber zu über¬nehmen. Nun sollten sie erneut malern. Das brauchen sie nicht, urteilte der BGH. Denn eigentlich trifft laut Gesetz die Pflicht zu Schön¬heits¬reparaturen den Vermieter. Zwar kann er diese Pflicht auf die Mieter abwälzen. Aber dann darf er sie nur zu Reno¬vierungen verpflichten, die Abnut¬zungen beseitigen, die der Mieter während der Miet¬zeit selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall sollten die Mieter aber beim Einzug Gebrauchs¬spuren der Vormieter beseitigen. Sie hätten also im Ergebnis die Wohnung in einem besseren Zustand zurück¬geben müssen, als sie sie beim Einzug vorgefunden hatten. Das ist eine unan¬gemessene Benach¬teiligung, meint der BGH.
Damit wurde die gesamte Klausel zu Schön¬heits¬reparaturen unwirk-sam. Sie sah vor, dass die Mieter alle während der Mietdauer anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durch¬zuführen hatten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Da die Klausel unwirk¬sam wurde, gilt an ihrer Stelle die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schön¬heits¬reparaturen zuständig ist. Die betroffenen Mieter können nun verlangen, dass er die Maler¬arbeiten von jetzt an auf eigene Kosten durch¬führt. Sobald neue Tapeten oder ein neuer Anstrich notwendig sind, können Mieter von ihm die Ausführung der notwendigen Arbeiten einfordern. Anders ist das aber, wenn die Mieter beim Einzug einen angemessenen Ausgleich für ihre Reno¬vierungs¬arbeiten bekommen haben. Dann kann die Verpflichtung zu Schön¬heits¬reparaturen auch bei Einzug in eine unreno¬vierte Wohnung Bestand haben, meint der BGH. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mietern als Entgegen¬kommen eine halbe Monats-miete erlassen. Das war den Richtern zu wenig.
Im zweiten Verfahren kippte der BGH die sogenannte Quotenklausel. Solche Rege¬lungen sehen vor, dass Mieter anteilige Maler¬kosten zahlen, wenn sie vor Ende der üblichen Reno¬vierungs¬intervalle ausziehen. Beispiel: Im Miet¬vertrag steht, dass Küchen und Bäder in der Regel alle drei Jahre zu reno¬vieren sind. Zieht der Mieter schon nach einem Jahr aus, soll er ein Drittel der voraus¬sicht¬lichen Maler-kosten zahlen, bei Auszug nach zwei Jahren zwei Drittel. Diese Regelung ist dem BGH zu ungenau. Wenn der Mieter den Vertrag unter¬schreibt, wisse er gar nicht, ob tatsäch¬lich alle drei Jahre Reno-vierungen in Küche und Bad fällig werden. Wäre es seltener, würde sein Kosten¬anteil geringer ausfallen. Wäre es öfter, müsste er mit höheren Kosten rechnen. Seine finanzielle Belastung kann er also nicht verläss¬lich ermitteln. Außerdem könne man, sobald der Mieter auszieht, nur sein bisheriges Wohn¬verhalten hypothetisch für die Zukunft fort¬schreiben bis zum Ende des üblichen Reno¬vierungs-intervalls, monierten die Richter: Wie würde die Küche aussehen, wenn er weiter dort gewohnt hätte? Tatsäch¬lich kann sich aber die Lebens-situationen ändern: Der Mieter könnte plötzlich mit dem Rauchen aufhören oder sein Kind könnte ausziehen, sodass Küche und Bad weniger abge¬nutzt werden als bisher. Diese Unwäg¬barkeiten greifen immer, egal ob der Mieter die Wohnung frisch reno¬viert oder unreno-viert über¬nommen hat. Quotenklauseln sind daher unwirk¬sam, entschieden die Richter. Mieter können damit einfach vor Ablauf der üblichen Reno¬vierungs¬fristen ausziehen, ohne irgend¬etwas zu bezahlen. Wichtig: Das Gericht erklärte zwar die Quotenklausel für unwirk¬sam. Eine unwirk¬same Quotenklausel bedeutet aber nicht auto-matisch, dass auch die Klausel unwirk¬sam ist, die dem Mieter Reno-vierungen während der Miet¬zeit aufbürdet – anders als im Fall 1, wo die gesamte Schön¬heits¬reparaturklausel unwirk¬sam wurde.
Für betroffene Mieter sind die Urteile bares Geld wert. Für Vermieter hingegen sind die Folgen ärgerlich: Sie übergeben eine frisch reno-vierte Wohnung, müssen aber akzeptieren, dass ein Mieter beispiels-weise schon nach einem Jahr auszieht, ohne sich an den Schön¬heits-reparaturen zu beteiligen. Dennoch müssen sie dem nächsten Mieter eine reno¬vierte Wohnung geben, wenn die Reno¬vierungs¬klausel im Miet¬vertrag wirk¬sam sein soll. Zieht auch der nächste Mieter früh aus, muss der Vermieter wieder selber malern – trotz wirk¬samer Reno-vierungs¬klausel. „Damit gerät die Mietkalkulation aus den Fugen“, warnt Haupt¬geschäfts¬führer Kai Warn¬ecke vom Eigentümer¬verband Haus & Grund: „Das belastet gerade private Vermieter stark.“ Immerhin werden bundes¬weit etwa zwei Drittel der Miet¬wohnungen von Privat-eigentümern angeboten. Der BGH hat in den vergangenen Jahren viele der bis dahin gültigen Reno¬vierungs¬klauseln für unwirk¬sam erklärt. Nun fordert der Verband eine neue gesetzliche Regelung der Schön¬heits-reparaturen.
Konsequenz aus den Urteilen ist auch: „Wer beim Auszug reno¬viert oder nach Quotenklausel anteilig bezahlt hat, obwohl nach der aktuellen Recht¬sprechung keine Verpflichtung dazu bestand, kann Geld vom Vermieter zurück¬fordern“, erklärt Mieterbund Sprecher Ropertz. Das hatte der BGH schon im Jahr 2011 klar¬gestellt (Aktenzeichen VIII ZR 195/10). Haben Mieter in Eigen¬leistung reno¬viert, bekommen sie eine Entschädigung. In der Praxis macht das aber – so der BGH – meist nur einen Bruch¬teil dessen aus, was ein Hand¬werker berechnet hätte (Aktenzeichen VIII ZR 302/07).
Es gilt aber eine kurze Verjährungs¬frist: sechs Monaten ab Miet-vertragsende. Wer seine Zahlung zurückhaben will, muss sich also beeilen. Weigert sich der Vermieter, ist es wichtig, die Verjährung zu stoppen. Betroffene sollten sich daher schnell an einen Mieter¬ver¬ein oder einen Rechts¬anwalt wenden. Der Eigentümer¬verband Haus & Grund hingegen sieht keine Basis für Rück¬forderungen, wenn „die alten Miet¬verhält¬nisse nach bisher geltendem Recht voll¬ständig abge¬wickelt wurden“, sagt Juristin Inka-Marie Storm. Habe der Mieter schon vor Wochen gezahlt, sei der Vertrag ihrer Ansicht nach abge¬wickelt. Das genieße Vertrauens¬schutz.
Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen. BGH v. 15.4.2015 – VIII ZR 281/13 -, www.bundesgerichtshof.de
Betriebskosten- und/oder Heizkostenabrechnungen sollten immer sorgfältig geprüft werden. Auch wenn die Abrechnung mit einem Guthaben für den Mieter endet, heißt das nicht, dass die Abrechnung in Ordnung und fehlerfrei ist. Jede zweite Abrechnung ist falsch, schätzen die Mieterbund-Experten. Prüfen Sie, ob die abgerechneten Kosten vertraglich vereinbart sind, ob im Vergleich zum letzten Jahr neue Kosten dazugekommen sind, ob es unerklärliche Preissteigerungen gibt, ob die Fläche des Hauses und der Wohnung und der Verteilerschlüssel gleich geblieben sind usw. Im Zweifel lassen Sie sich beraten!